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9月29日晚上，樓市大消息目不暇接，央行發(fā)完上海發(fā)，上海發(fā)完廣州發(fā)，廣州發(fā)完深圳發(fā)。

9月29日晚上九點(diǎn)二十一分，央行發(fā)布今年第11號(hào)公告，宣布降低存量房貸利率。

其中固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。置換時(shí)，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)幅度等于原合同利率水平與最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的差值。

怎么理解？就是你之前的固定利率，可以直接置換到最新的LPR利率與加點(diǎn)組合，相當(dāng)于給了你一次重新簽合同的機(jī)會(huì)。

至于之前是浮動(dòng)利率的，則從11月份開始，直接執(zhí)行最近一個(gè)月的LPR利率與加點(diǎn)組合。

商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

以上兩條都是9月24日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上官宣的，現(xiàn)在正式落地。

在之前的文章中我強(qiáng)調(diào)過，無論是降低存量房貸利率，還是降二套房首付，目的之一都是推動(dòng)有錢人進(jìn)場(chǎng)幫助去庫存。

當(dāng)然，降低存量房貸利率的另外兩個(gè)目的，一個(gè)是對(duì)沖目前的提前還貸浪潮，一個(gè)是促消費(fèi)。降低了老業(yè)主們的還貸壓力，多出來的錢，可以去其他地方消費(fèi)。

此外，居住證滿3年且120積分等同于上海戶籍，可直接購買二套，外地人也可直接買兩套。

第二，降稅。增值稅5改2。也即之前需要買房五年后上市交易，才能免征增值稅，現(xiàn)在只需滿2年，即可免征。

517之后，上海降過一輪首付，當(dāng)時(shí)將首套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，二套房商業(yè)貸款首付調(diào)整為不低于35%。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套房首付調(diào)整為不低于30%。

這一次繼續(xù)下調(diào)，首套房首付降至15%，二套房首付繼續(xù)差異化執(zhí)行。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套房首付調(diào)整為不低于20%，其他區(qū)域不低于25%。

這一招是學(xué)習(xí)北京，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也即取消豪宅線，豪宅稅成為了歷史。

也即，從現(xiàn)在開始，在廣州買房，沒有了任何門檻，誰都可以買，想買幾套買幾套。

自此廣州樓市開啟了裸奔模式，廣州也成為一線城市中，首個(gè)全面放開限購的城市。

深圳幾乎跟廣州同時(shí)發(fā)布新政，而且?guī)缀跏浅松虾５淖鳂I(yè)。

核心區(qū)福田、南山、羅湖以及寶安的新安、西鄉(xiāng)兩個(gè)街道，非戶籍社保從三年降至1年。

龍華、龍崗、寶安（新安、西鄉(xiāng)除外）、鹽田、光明、坪山、大鵬，不再需要社?；蚣{稅證明。

四大一線城市，就差北京。北京如果出臺(tái)，大概率會(huì)和上海一個(gè)模式。

在517新政四大一線城市出招時(shí)，我就說過，從樓市限購角度來看，廣州已經(jīng)淪為了二線，這一次再次坐實(shí)了。

這里不是說廣州全面解除檔次低了，而是強(qiáng)調(diào)上海、深圳還是太保守了，力度太弱了。遲早會(huì)全面放開的，尤其是深圳，何苦磨磨蹭蹭。

一線城市集體出動(dòng)之下，天津、海南全面解除限購，大概就這一兩天的事情了。至于其他城市，由于已經(jīng)全面解除了限購，沒有政策可以跟隨。

關(guān)鍵問題來了，這一次大力度的、全面的救市，能否改變房地產(chǎn)趨勢(shì)？

比如成都嘉禾興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)文稱，綜合考慮當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及開發(fā)建設(shè)成本等因素，自10月1日起，對(duì)集團(tuán)旗下所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。

成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司也發(fā)文跟進(jìn)稱，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及公司成本因素，自10月1日起對(duì)公司所有在售項(xiàng)目在售房源單價(jià)上調(diào)2%。

市場(chǎng)成交這兩天也的確熱起來了。房地產(chǎn)股，已經(jīng)連漲了十多天。

但越是這樣的時(shí)候，越需要冷靜。開發(fā)商的行為，可以完全忽略，純屬帶節(jié)奏。去年的全面救市，就上演過一樣的劇情，后來開發(fā)商的臉都被打腫了。

本號(hào)依舊觀點(diǎn)依舊不變，轉(zhuǎn)向不會(huì)輕易到來，還是得讓子彈繼續(xù)飛。

即便在一兩年后筑底回穩(wěn)，也不是過去那種大反彈，大概率是持續(xù)橫盤。

之前我已經(jīng)說過，過去三年的瘋狂救市，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，政策作用的時(shí)間越來越短，如今，一般效果都只有一兩個(gè)月。

這一次，大概率也不會(huì)是例外。10月份、11月份的成交量，可能會(huì)有一波新高，但持續(xù)性有待商榷。

邏輯很簡(jiǎn)單，大環(huán)境不同，時(shí)代不同，局面不同，不能再慣性思考。

過去二十多年房企高周轉(zhuǎn)之下，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國(guó)房子嚴(yán)重過剩，沒有必要繼續(xù)修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。

首先，低能級(jí)城市的住房自有率已經(jīng)很高，基本都有自己的房子。而且低能級(jí)的城市人口基本都在流失。

其次，高能級(jí)城市，尤其是北上廣深的住房自有率雖然低，但高房?jī)r(jià)與低收入的天塹鴻溝，讓很多人空有需求沒有實(shí)力購買，屬于無效需求。這部分需求，只有等房?jī)r(jià)與收入在未來達(dá)到相對(duì)平衡時(shí)才能轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)需求。

再者，由于市場(chǎng)信心和預(yù)期缺失，當(dāng)下的投資需求基本已經(jīng)崩塌。

從之前的佛系，到躺平，再到如今的“絕代佳人”，這種社會(huì)現(xiàn)象背后其反映的便是當(dāng)下年輕人的心態(tài)轉(zhuǎn)變。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購房者不再愿意為高房?jī)r(jià)去買單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒用，那就釋然吧。

上一輪房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個(gè)錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動(dòng)了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負(fù)債。

那時(shí)候，我們的物質(zhì)雖然沒有現(xiàn)在豐富，但有盼頭有干勁，紅紅火火，大家的收入蒸蒸日上，對(duì)未來預(yù)期滿滿。

分省市來看，人口減少的省市自治區(qū)已經(jīng)從2022年的13個(gè)，增加至去年的20個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

正因?yàn)橛辛蟛煌?，所以過去三年來的救市，并沒有產(chǎn)生多大作用，樓市依舊在一路下跌。

要是大招救市有用，過去三年比這一次力度更大的招數(shù)，不是沒有過，結(jié)果依舊扭轉(zhuǎn)不了。

我之前說過，經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過來，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)復(fù)蘇了，樓市才會(huì)復(fù)蘇。

而這些救市措施，能夠立刻讓經(jīng)濟(jì)回暖嗎，能夠讓就業(yè)立刻提升嗎？不能夠。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。后續(xù)調(diào)整，如果按照最壞的日本模式，還有很久，最好的情況，預(yù)測(cè)也得兩年左右時(shí)間。

等到這輪房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期低位橫盤。

當(dāng)然，等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時(shí)代，不存在了。

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