一、 項(xiàng)目基本情況1. 項(xiàng)目名稱 龍港市濱江核心區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）。 2. 項(xiàng)目背景 龍港因改革而生，伴改革而長。2019年8月，國務(wù)院批復(fù)同意成立龍港市。龍港實(shí)現(xiàn)了從小漁村到中國第一座農(nóng)民城、到產(chǎn)業(yè)城、再到全國首個(gè)“鎮(zhèn)改市”的歷史跨越，締造了城市化的傳奇，譜寫了新型城鎮(zhèn)化綜合改革的壯麗篇章。近年來，龍港先后獲得了“中國印刷城”“中國禮品城”“中國印刷材料交易中心”和“中國臺(tái)掛歷集散中心”等四張“國字號(hào)”金名片，獲評(píng)全國文明鎮(zhèn)、美麗中國十大小康村鎮(zhèn)、浙江最具吸引力小城市等稱號(hào)。作為我國首個(gè)“撤鎮(zhèn)建市”的典范，龍港面臨著又一次歷史性的跨越，龍港撤鎮(zhèn)設(shè)市意義重大，不僅提振了社會(huì)各界的信心，也對(duì)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了千載難逢的機(jī)遇。
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站在新的歷史起點(diǎn)，將以建成國家新型城鎮(zhèn)化綜合改革示范區(qū)和溫州大都市區(qū)南部中心城市為總目標(biāo)，著手謀劃濱江核心區(qū)老城更新片區(qū)綜合開發(fā)，實(shí)施一批重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，有力地推動(dòng)城市功能提升、居民生活改善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為龍港市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的新一輪發(fā)展黃金期奠定基礎(chǔ)。為助力龍港市高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)龍港在新的起點(diǎn)上實(shí)現(xiàn)新的轉(zhuǎn)型跨越，堅(jiān)持經(jīng)營城市理念，以“大建大美”為抓手，推動(dòng)老城有機(jī)更新，不斷構(gòu)筑新生城市新格局，加快實(shí)施“一區(qū)五城”，奮力打造“示范窗口”，優(yōu)化區(qū)域投資軟環(huán)境，提升龍港城市首位度，拉動(dòng)龍港市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速持續(xù)發(fā)展，真正實(shí)現(xiàn)龍港從“鎮(zhèn)”到“市”的跨越，全力建設(shè)溫州大都市區(qū)南部中心城市。
基于以上要求，龍港市委、市政府作出濱江片區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)的重大戰(zhàn)略決策，由龍港市城市建設(shè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)市場(chǎng)化項(xiàng)目開發(fā)，依照高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)，聚集高端住宅、商業(yè)辦公、休閑旅游、綠地公園等功能，以高品質(zhì)的城市建設(shè)，打造龍港未來“新外灘”。
3. 項(xiàng)目區(qū)位及范圍
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圖5-1 項(xiàng)目區(qū)位與代建開發(fā)范圍
本項(xiàng)目區(qū)域范圍如圖1-1所示紅線范圍的封閉區(qū)內(nèi)，具體范圍：東至彩虹大道，南至龍翔路—龍美路，西至金河廣場(chǎng)，北至龍港外灘，西至世紀(jì)大道-環(huán)城河，北至北湖-東海大道，區(qū)域面積約67公頃（約1005畝）。
4. 項(xiàng)目實(shí)施主體 本項(xiàng)目的實(shí)施主體為龍港市城市建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城發(fā)公司”）。
二、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及規(guī)模1. 項(xiàng)目?jī)?nèi)容 本項(xiàng)目采用“授權(quán)開發(fā)+代建合作+EPC+O”的開發(fā)模式，通過公開招標(biāo)選定全過程城市綜合服務(wù)商，項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施建設(shè)、安置房與商品房代建開發(fā)、運(yùn)營維護(hù)咨詢、運(yùn)營招商服務(wù)等內(nèi)容。 （1）產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃。根據(jù)項(xiàng)目需要，在已經(jīng)完成的規(guī)劃策劃基礎(chǔ)上，對(duì)片區(qū)的產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。 （2）基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施建設(shè)。根據(jù)控規(guī)要求，進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施及公建設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理工作，為城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)落地、區(qū)域價(jià)值提升創(chuàng)造良好硬件環(huán)境。 （3）安置房與商品房代建管理。城發(fā)公司取得安置房與商品房的開發(fā)權(quán)后，由全過程城市綜合服務(wù)商負(fù)責(zé)安置房與商品房代建管理，提升開發(fā)效率及房屋品質(zhì)。 （4）運(yùn)營維護(hù)咨詢。在全過程代建開發(fā)服務(wù)期內(nèi)，各單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收后，由相應(yīng)主管運(yùn)營單位接收使用，按規(guī)定辦理交付使用手續(xù)，由全過程城市綜合服務(wù)商提供運(yùn)營維護(hù)咨詢服務(wù)。 （5）運(yùn)營招商。城發(fā)公司根據(jù)項(xiàng)目情況可將部分商業(yè)交由全過程城市綜合服務(wù)商運(yùn)營管理，由全過程城市綜合服務(wù)商負(fù)責(zé)商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、招商服務(wù)、運(yùn)營管理、人才培訓(xùn)等服務(wù)，帶動(dòng)項(xiàng)目范圍區(qū)域商業(yè)活力及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)濱江片區(qū)及周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)增加和社會(huì)發(fā)展。
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2. 服務(wù)期限 本項(xiàng)目全過程代建開發(fā)服務(wù)期限暫定【10】年，其中建設(shè)期3年，運(yùn)營期7年。 3. 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括擬建安置房及商品房項(xiàng)目、公服設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、市政道路工程、城市陽臺(tái)及智慧工程和配套附屬工程等6大項(xiàng)目，共計(jì)23個(gè)建設(shè)子項(xiàng)目。具體情況見表1-1。
表1-1 建設(shè)項(xiàng)目一覽表 序號(hào) | 工程類別 | 建設(shè)項(xiàng)目名稱 | 備注 | 一 | 擬建安置房及商品房項(xiàng)目 | 1 | YJ-01-01地塊 | 龍港市沿江板塊城市更新項(xiàng)目三期 | 2 | YJ-02地塊 | 3 | YJ-03-01地塊 | 龍港市沿江板塊城市更新項(xiàng)目二期 | 4 | YJ-04-01地塊 | 5 | YJ-05地塊 | 龍港市沿江板塊城市更新項(xiàng)目一期 | 二 | 公服設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 | 1 | 下埠文化水街（YJ-06-02地塊） |
| 2 | 老年人公寓（YJ-06-05地塊） |
| 三 | 市政道路工程 | 1 | 龍洲路(彩虹大道～龍翔路) |
| 2 | 通港路(江濱大道～龍翔路) |
| 3 | 龍翔路(金龍街～龍洲路) |
| 4 | 江濱大道(金龍街～彩虹大道) |
| 5 | 江浦路(江濱大道～龍翔路) |
| 6 | 海港路(江濱大道～龍翔路) |
| 7 | 陽光路 (江濱大道～龍洲路) |
| 8 | 上廠街(江濱大道～龍翔路) |
| 9 | 龍江路(江濱大道～龍翔路) |
| 10 | 前陳北路(江濱大道～龍洲路) |
| 11 | 金龍街(江濱大道～龍翔路) |
| 四 | 城市陽臺(tái)及智慧工程 | 1 | 城市陽臺(tái) |
| 2 | 城市智慧工程 |
| 3 | 海綿城市 |
| 五 | 配套附屬工程 | 1 | 公園廣場(chǎng)綠化工程 |
| 2 | 土地平整工程 |
|
4. 建設(shè)規(guī)模 （1）擬建安置房及商品房項(xiàng)目
根據(jù)《溫州龍港市濱江核心區(qū)0.7平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃》， 五個(gè)擬建安置房及商品房項(xiàng)目涉及用地面積138978平方米（折合約208.47畝），建筑總面積549058平方米，計(jì)容建筑面積397158平方米，其中：住宅面積320248平方米，商業(yè)辦公面積61890平方米，幼兒園面積9100平方米，其他面積5920平方米，地下面積151900平方米。 （2）公服設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 1）下埠文化水街（YJ-06-02地塊） 下埠文化水街（YJ-06-02地塊）用地面積17303平方米（折合約25.95畝），項(xiàng)目總建筑面積12452平方米，其中：計(jì)容建筑面積8652平方米，地下面積3800平方米。 2）老年人公寓（YJ-06-05地塊） 老年人公寓（YJ-06-05地塊）用地面積6138平方米（折合約9.21畝），項(xiàng)目總建筑面積28238平方米，其中：計(jì)容建筑面積23938平方米，地下面積4300平方米。 （3）市政道路工程 根據(jù)《溫州龍港市濱江核心區(qū)0. 7平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃》，新建道路11條，道路用地總面積143053平方米（約214.58畝），路長5748米，路寬15至39米。
圖5-2新建道路布局圖
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（4）城市陽臺(tái)及智慧工程 1）城市陽臺(tái) 主要有城市陽臺(tái)廣場(chǎng)40000平方米和綠化面積26667平方米。 2）城市智慧工程 主要包括城市大數(shù)據(jù)中心、城市運(yùn)營指揮中心、智慧政務(wù)、智慧社區(qū)、智慧防汛、智慧市政、智慧交通、智慧旅游、智慧規(guī)劃等建設(shè)內(nèi)容。 3）海綿城市 主要包括雨污分流管網(wǎng)改造、排水防澇設(shè)施建設(shè)、綠色建筑、建筑物雨水分級(jí)收集系統(tǒng)。
（5）配套附屬工程 根據(jù)《溫州龍港市濱江核心區(qū)0. 7平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃》，配套附屬工程涉及到公園廣場(chǎng)綠化9宗地塊，用地面積93086平方米（約139.63畝），建筑面積480平方米；土地平整面積231503平方米（約347.3畝）。 經(jīng)估算，上述五類項(xiàng)目靜態(tài)總投資336734萬元。其中：工程費(fèi)用246539萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用80453萬元（其中土地費(fèi)用55059萬元）、預(yù)備費(fèi)9742萬元。5. 純商品房及商業(yè)（或有） 主要包括3個(gè)地塊，用地總面積69450平方米（約104.17畝），總建筑面積258178平方米，地上計(jì)容建筑面積191778平方米，其中：住宅129317平方米，商業(yè)辦公49282平方米；地下面積66400平方米。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)投資為231841萬元。其中：工程費(fèi)用113422萬元、工程建設(shè)其他費(fèi)用（含物業(yè)維修、保修基金）102615萬元、預(yù)備費(fèi)6622萬元。
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三、 運(yùn)作模式 ① 龍港市政府將濱江核心區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營授權(quán)給城發(fā)公司，由城發(fā)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體開發(fā)策劃、投融資、建設(shè)、運(yùn)營。 ② 城發(fā)公司向市政府報(bào)項(xiàng)目方案，市政府同意片區(qū)開發(fā)模式后，城發(fā)公司向市經(jīng)發(fā)局申請(qǐng)備案。 ③ 城發(fā)公司通過公開招標(biāo)方式選定全過程城市綜合服務(wù)商負(fù)責(zé)本項(xiàng)目全過程代建開發(fā)，并與中標(biāo)全過程城市綜合服務(wù)商簽署全過程代建開發(fā)協(xié)議。 ④ 城發(fā)公司積極參與經(jīng)營性土地公開競(jìng)買，競(jìng)得土地后委托全過程城市綜合服務(wù)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營。 ⑤ 城發(fā)公司以資產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作、項(xiàng)目投資、代建等經(jīng)營活動(dòng)取得的收益以及按相關(guān)規(guī)定享受的補(bǔ)助資金，充足自有資金，并最終以自有資金作為本項(xiàng)目回報(bào)的資金來源，相應(yīng)的資金列入城發(fā)公司支付計(jì)劃。 ⑥ 全過程城市綜合服務(wù)商完成本項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、移交及全部合同約定的義務(wù)，城發(fā)公司以自有資金按合同約定完成支付義務(wù)，則項(xiàng)目合作終止，最終實(shí)現(xiàn)全過程城市綜合服務(wù)商的退出。
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