王炸！首個(gè)不限購(gòu)的一線城市，來(lái)了

9月29日晚上，樓市大消息目不暇接，央行發(fā)完上海發(fā)，上海發(fā)完廣州發(fā)，廣州發(fā)完深圳發(fā)。

01

降首付、降利率來(lái)也

央行發(fā)布消息，二套房降首付，存量房貸利率下調(diào)。

9月29日晚上九點(diǎn)二十一分，央行發(fā)布今年第11號(hào)公告，宣布降低存量房貸利率。

無(wú)論之前是固定利率合同，還是浮動(dòng)利率合同，都可以下調(diào)。

其中固定利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款。置換時(shí)，利率以最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，加點(diǎn)幅度等于原合同利率水平與最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的差值。

怎么理解？就是你之前的固定利率，可以直接置換到最新的LPR利率與加點(diǎn)組合，相當(dāng)于給了你一次重新簽合同的機(jī)會(huì)。

至于之前是浮動(dòng)利率的，則從11月份開(kāi)始，直接執(zhí)行最近一個(gè)月的LPR利率與加點(diǎn)組合。

晚上九點(diǎn)三十三分，央行再發(fā)降首付通知：

商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

以上兩條都是9月24日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上官宣的，現(xiàn)在正式落地。

按照這條規(guī)則，以后無(wú)論首套還是二套，首付均為15%。

在之前的文章中我強(qiáng)調(diào)過(guò)，無(wú)論是降低存量房貸利率，還是降二套房首付，目的之一都是推動(dòng)有錢(qián)人進(jìn)場(chǎng)幫助去庫(kù)存。

當(dāng)然，降低存量房貸利率的另外兩個(gè)目的，一個(gè)是對(duì)沖目前的提前還貸浪潮，一個(gè)是促消費(fèi)。降低了老業(yè)主們的還貸壓力，多出來(lái)的錢(qián)，可以去其他地方消費(fèi)。

02

上海、廣州、深圳集體解綁

上海方面，發(fā)布了“滬七條”。

提煉核心內(nèi)容如下：

第一，松綁限購(gòu)。

外環(huán)外社保3年改為1年，外環(huán)內(nèi)還是3年不變。

此外，居住證滿3年且120積分等同于上海戶籍，可直接購(gòu)買(mǎi)二套，外地人也可直接買(mǎi)兩套。

臨港新片區(qū)，增加一套購(gòu)房名額。

第二，降稅。增值稅5改2。也即之前需要買(mǎi)房五年后上市交易，才能免征增值稅，現(xiàn)在只需滿2年，即可免征。

第三，降首付。

517之后，上海降過(guò)一輪首付，當(dāng)時(shí)將首套房商業(yè)貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，二套房商業(yè)貸款首付調(diào)整為不低于35%。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套房首付調(diào)整為不低于30%。

這一次繼續(xù)下調(diào)，首套房首付降至15%，二套房首付繼續(xù)差異化執(zhí)行。自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)二套房首付調(diào)整為不低于20%，其他區(qū)域不低于25%。

第四，取消豪宅線。

這一招是學(xué)習(xí)北京，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，也即取消豪宅線，豪宅稅成為了歷史。

緊接著，廣州發(fā)布了通知，核心就一條：

取消居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。

也即，從現(xiàn)在開(kāi)始，在廣州買(mǎi)房，沒(méi)有了任何門(mén)檻，誰(shuí)都可以買(mǎi)，想買(mǎi)幾套買(mǎi)幾套。

自此廣州樓市開(kāi)啟了裸奔模式，廣州也成為一線城市中，首個(gè)全面放開(kāi)限購(gòu)的城市。

深圳幾乎跟廣州同時(shí)發(fā)布新政，而且?guī)缀跏浅松虾５淖鳂I(yè)。

第一，松綁限購(gòu)。

核心區(qū)福田、南山、羅湖以及寶安的新安、西鄉(xiāng)兩個(gè)街道，非戶籍社保從三年降至1年。

龍華、龍崗、寶安（新安、西鄉(xiāng)除外）、鹽田、光明、坪山、大鵬，不再需要社保或納稅證明。

不過(guò)套數(shù)仍舊限制。

第二，降稅。增值稅免征5改2。

第三，降首付。

無(wú)論核心區(qū)還是非核心區(qū)，首套房首付降至15%，二套房降至20%。

四大一線城市，就差北京。北京如果出臺(tái)，大概率會(huì)和上海一個(gè)模式。

在517新政四大一線城市出招時(shí)，我就說(shuō)過(guò)，從樓市限購(gòu)角度來(lái)看，廣州已經(jīng)淪為了二線，這一次再次坐實(shí)了。

京滬深依舊保留限購(gòu)，而廣州已經(jīng)和二線城市一樣，全面解除了限購(gòu)。

這里不是說(shuō)廣州全面解除檔次低了，而是強(qiáng)調(diào)上海、深圳還是太保守了，力度太弱了。遲早會(huì)全面放開(kāi)的，尤其是深圳，何苦磨磨蹭蹭。

03

樓市會(huì)轉(zhuǎn)向嗎

這些大招，其實(shí)都是基于前兩天的重要會(huì)議。

在9月26日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議上，官方明確強(qiáng)調(diào)：

要促進(jìn)商品房止跌回穩(wěn)。

一線城市集體出動(dòng)之下，天津、海南全面解除限購(gòu)，大概就這一兩天的事情了。至于其他城市，由于已經(jīng)全面解除了限購(gòu)，沒(méi)有政策可以跟隨。

關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，這一次大力度的、全面的救市，能否改變房地產(chǎn)趨勢(shì)？

有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)啟動(dòng)漲價(jià)模式了。

比如成都嘉禾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)文稱，綜合考慮當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素，自10月1日起，對(duì)集團(tuán)旗下所有在售住宅項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。

成都西部金沙鷺島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司也發(fā)文跟進(jìn)稱，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及公司成本因素，自10月1日起對(duì)公司所有在售項(xiàng)目在售房源單價(jià)上調(diào)2%。

二手房業(yè)主毀約返價(jià)的消息，也不絕于耳。

市場(chǎng)成交這兩天也的確熱起來(lái)了。房地產(chǎn)股，已經(jīng)連漲了十多天。

可以說(shuō)，這一次氣氛確實(shí)已經(jīng)烘托到位。

但越是這樣的時(shí)候，越需要冷靜。開(kāi)發(fā)商的行為，可以完全忽略，純屬帶節(jié)奏。去年的全面救市，就上演過(guò)一樣的劇情，后來(lái)開(kāi)發(fā)商的臉都被打腫了。

本號(hào)依舊觀點(diǎn)依舊不變，轉(zhuǎn)向不會(huì)輕易到來(lái)，還是得讓子彈繼續(xù)飛。

即便在一兩年后筑底回穩(wěn)，也不是過(guò)去那種大反彈，大概率是持續(xù)橫盤(pán)。

之前我已經(jīng)說(shuō)過(guò)，過(guò)去三年的瘋狂救市，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，政策作用的時(shí)間越來(lái)越短，如今，一般效果都只有一兩個(gè)月。

這一次，大概率也不會(huì)是例外。10月份、11月份的成交量，可能會(huì)有一波新高，但持續(xù)性有待商榷。

邏輯很簡(jiǎn)單，大環(huán)境不同，時(shí)代不同，局面不同，不能再慣性思考。

具體可以總結(jié)為六個(gè)不同：

第一，市場(chǎng)環(huán)境不同。

過(guò)去二十多年房企高周轉(zhuǎn)之下，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國(guó)房子嚴(yán)重過(guò)剩，沒(méi)有必要繼續(xù)修建，沒(méi)有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

去年3月份住建部公布了一組數(shù)據(jù)，全國(guó)共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠房、寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來(lái)說(shuō)，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。

第二，需求不同。

首先，低能級(jí)城市的住房自有率已經(jīng)很高，基本都有自己的房子。而且低能級(jí)的城市人口基本都在流失。

其次，高能級(jí)城市，尤其是北上廣深的住房自有率雖然低，但高房?jī)r(jià)與低收入的天塹鴻溝，讓很多人空有需求沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)，屬于無(wú)效需求。這部分需求，只有等房?jī)r(jià)與收入在未來(lái)達(dá)到相對(duì)平衡時(shí)才能轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)需求。

再者，由于市場(chǎng)信心和預(yù)期缺失，當(dāng)下的投資需求基本已經(jīng)崩塌。

最后，我們的人口已經(jīng)見(jiàn)頂。

第三、心態(tài)不同。

這種心態(tài)轉(zhuǎn)變，主要體現(xiàn)在兩方面：

一方面，年輕人不愿再為高房?jī)r(jià)壓上余生。

從之前的佛系，到躺平，再到如今的“絕代佳人”，這種社會(huì)現(xiàn)象背后其反映的便是當(dāng)下年輕人的心態(tài)轉(zhuǎn)變。

這一次調(diào)整，實(shí)際上是購(gòu)房者不再愿意為高房?jī)r(jià)去買(mǎi)單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒(méi)用，那就釋然吧。

第四，杠桿率不同。

上一輪房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個(gè)錢(qián)包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動(dòng)了。

2021年開(kāi)始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動(dòng)，這意味著杠桿率已經(jīng)到達(dá)極限。民眾再也沒(méi)有錢(qián)來(lái)買(mǎi)房了，沒(méi)有能力去負(fù)債。

第五，宏觀環(huán)境不同。

宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)變包括內(nèi)外環(huán)境。

內(nèi)部環(huán)境方面變化，就不多說(shuō)了。

那時(shí)候，我們的物質(zhì)雖然沒(méi)有現(xiàn)在豐富，但有盼頭有干勁，紅紅火火，大家的收入蒸蒸日上，對(duì)未來(lái)預(yù)期滿滿。

然而，如今……

外部環(huán)境方面，世界秩序撕裂，混亂程度達(dá)到新高。

第六，人口形勢(shì)不同。

2022年全國(guó)人口減少了85萬(wàn)人，2023年減少了208萬(wàn)人。

分省市來(lái)看，人口減少的省市自治區(qū)已經(jīng)從2022年的13個(gè)，增加至去年的20個(gè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各省市自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局

這意味著，我們的人口紅利期已經(jīng)終結(jié)。

有此六大不同，就不能再用過(guò)去的思維去思考問(wèn)題。

正因?yàn)橛辛蟛煌?，所以過(guò)去三年來(lái)的救市，并沒(méi)有產(chǎn)生多大作用，樓市依舊在一路下跌。

要是大招救市有用，過(guò)去三年比這一次力度更大的招數(shù)，不是沒(méi)有過(guò)，結(jié)果依舊扭轉(zhuǎn)不了。

我之前說(shuō)過(guò)，經(jīng)濟(jì)的興盛之下的房地產(chǎn)興盛，才有意義。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，則是虛假繁榮。

換句話說(shuō)，只有經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)復(fù)蘇了，樓市才會(huì)復(fù)蘇。

而這些救市措施，能夠立刻讓經(jīng)濟(jì)回暖嗎，能夠讓就業(yè)立刻提升嗎？不能夠。

所以，這輪內(nèi)地樓市調(diào)整的周期，不會(huì)短。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，已經(jīng)一去不復(fù)返了。后續(xù)調(diào)整，如果按照最壞的日本模式，還有很久，最好的情況，預(yù)測(cè)也得兩年左右時(shí)間。

等到這輪房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入長(zhǎng)期低位橫盤(pán)。

當(dāng)然，等這一輪調(diào)整結(jié)束之后，一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢(qián)的時(shí)代，不存在了。

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來(lái)源：城市財(cái)經(jīng)   

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