近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布聲明，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口，以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。
鄭州一網(wǎng)紅樓盤業(yè)主停貸
以鄭州的問題樓盤為例，名門翠園因停工時間長、維權(quán)事件頻發(fā)，幾乎無人不曉。但在數(shù)年前，該項目曾經(jīng)大受追捧、開盤熱賣，一度風光無兩。
購房者王君就是購買了名門翠園的業(yè)主之一。
2017年，樓市正熱，王君和妻子賣掉一套二手房，選中鄭州金水區(qū)一個網(wǎng)紅熱盤——名門翠園，打算買來方便工作和孩子上學。沒想到，抱著兩歲女兒到售樓處買房那天，成為他人生中最追悔莫及的時刻。
2018年，名門翠園成為鄭州樓市“銷冠”，王君也沉浸在買房喜悅中。到2019年末，王君發(fā)現(xiàn)異常，自己千挑萬選的項目，竟然停工了。
2019年10月，項目總包方在名門翠園門口貼出聲明，稱名門嚴重拖欠工程款，項目工程進展嚴重滯后。業(yè)主未在約定的時間收到房，與此同時，關(guān)于名門地產(chǎn)資金鏈斷裂的聲音開始流出。
2021年以來，名門地產(chǎn)旗下多項目接連停擺，更有員工投訴其拖欠工資，當時經(jīng)人社局核實反饋，該公司經(jīng)營不正常。
▎圖/企查查企查查網(wǎng)站信息顯示，鄭州重量級地產(chǎn)企業(yè)—— 名門地產(chǎn)(河南)有限公司申請破產(chǎn)重整， 據(jù)了解，該公司累計執(zhí)行信息40余條，中建二局、廣發(fā)銀行、中融國際信托等，都曾將名門地產(chǎn)告上法庭，后者共35次被列為失信被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額達107億元。
一財?shù)膱蟮婪Q，一份“名門翠園業(yè)主強制停貸告知書”在網(wǎng)上流傳，業(yè)主稱該項目自開盤以來累計銷售金額近百億元，但逾期交房1000多日，目前仍全面停工。如果8月8日前項目未復(fù)工，翠園貸款買房的業(yè)主將停止償還貸款，直至交房辦妥房產(chǎn)證為止。
眼看樓盤復(fù)工艱難，王君迫于生活壓力，動了“停貸”的念頭。數(shù)月前，王君便跟銀行溝通、申請直接停貸，銀行方面稱業(yè)主與其屬于借貸關(guān)系、跟開發(fā)商屬于買賣關(guān)系，貸款停不了。
銀行挨個給業(yè)主打電話，稱可以幫忙申請延期還款、最長一年，等延緩期過后再還，但有的需要復(fù)利。
王君暫時按銀行的延期還款政策，緩解了幾個月的燃眉之急。不過，等12月到期后，王君也沒有繼續(xù)還款的打算?！叭绻客５?，銀行可能會起訴、直接拍賣房子、征信也會受影響，但我沒辦法，如果再繼續(xù)往里扔錢，就沒法生活了。”
名門翠園的另一名業(yè)主，也有類似情況。據(jù)該業(yè)主稱，她今年3月份就直接停掉了還款，沒有跟銀行溝通，6月份銀行找到她，說可以申請延期到12月，不過要還3～6月的罰息。
“即便項目復(fù)工，我也不打算還，要等交房再說，否則太多不穩(wěn)定因素。”“現(xiàn)在爛尾樓的解決看不到希望，但是業(yè)主一邊還房租、一邊還房貸，其實生活都很艱難?！币晃煌瑯邮敲T翠園業(yè)主的律師稱，聽說小區(qū)很多人已經(jīng)停了，其他業(yè)主在如今環(huán)境下也處境艱難，如果下月不復(fù)工就準備停了。
武漢時代新城項目業(yè)主停貸
據(jù)每經(jīng)房產(chǎn)的消息，近日在網(wǎng)絡(luò)熱傳的“武漢時代新城全體業(yè)主強制停貸告知書”（以下簡稱告知書）顯示，“武漢市漢南時代新城項目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場維權(quán)仍無實質(zhì)進展，數(shù)千戶業(yè)主（已售房源且未結(jié)清貸款）決定，若該項目在限定時間（2022年8月1日）內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強制停還銀行月供?！?br />
7月10日下午，記者通過微信聯(lián)系上了時代新城業(yè)主代表李先生，他表示，“業(yè)主們確實已經(jīng)有這一打算，目前業(yè)主代表們也正在對該告知書進行完善，將在近期聯(lián)系業(yè)主簽字，并將該告知書寄給相關(guān)政府、企業(yè)、銀行?！?br />
張女士和丈夫也是業(yè)主。兩人以總價75萬元、首付30萬元、月供4000多元買下了時代新城一套98平方米的新房。
選擇購買時代新城，主要還是看中了該項目開發(fā)商的品牌影響力。原本應(yīng)于今年3月30日交付的時代新城一期房源到如今尚無定期。
▎武漢時代新城業(yè)主強制停貸告知書截圖
業(yè)主李先生提供的資料顯示，今年6月28日，開發(fā)商武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司發(fā)布的一則延期交樓告知函顯示，“受2020年初疫情影響，項目停滯99天”“公司遭遇流動性影響”“不得不延遲交樓”。至于具體交樓時間，開發(fā)商表示，“將在具備交房條件后提前通知業(yè)主。”
公開信息顯示，武漢時代新城項目占地210838.9平方米，規(guī)劃住宅36棟，總戶數(shù)5032戶，其中一期有3500戶，二期截至目前為1200戶。2019年9月15日該項目首次開盤，一年時間里就已完成銷售3264套，并憑此一舉獲得了武漢2020年上半年銷售面積、銷售套數(shù)雙料冠軍。
律師說法停貸或涉違約，應(yīng)采用法律手段
多個律師觀點認為，業(yè)主“停貸”應(yīng)謹慎。
針對上述武漢時代新城業(yè)主的這種“強制停貸”行為，建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護。
“房地產(chǎn)開發(fā)項目中可能存在的挪用預(yù)售資金現(xiàn)象有對應(yīng)的處理規(guī)定和責任人，房地產(chǎn)項目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因為向業(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務(wù)，而不是銀行的（義務(wù)）?！?br />
“雖然對業(yè)主充滿了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，建議業(yè)主們謹慎理智考慮，不要隨隨便便就停貸了?！背啥急镜匾晃徊辉竿嘎缎彰穆蓭煴硎荆骸百Q(mào)然停貸很可能就違約了，屆時不僅征信會受影響，還可能被訴到法院，得不償失?！?br />
上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個獨立的合同關(guān)系（盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔保人）。因此，即便開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。
“而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對貸款合同的違反并將向銀行承擔違約責任?！毙燔姼嬖V記者。
總而言之，貿(mào)然停貸對業(yè)主有諸多不利影響。王玉臣建議，如果買房遇到爛尾樓，在實際操作中要根據(jù)項目情況來應(yīng)對。首先，盡快通過政府信息公開申請、自己銀行流水查詢等多種方式，核實項目的預(yù)售房款監(jiān)管情況。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴金融投資報記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機構(gòu)自行承擔。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復(fù)工了，但是屬于表演式復(fù)工，并沒有真正進入到完全施工的階段?！?br />
嚴躍進認為，此類項目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購房款不能進入到施工和工程階段?！皬倪@點看，相關(guān)銀行等或負有直接的責任。”
在律師看來，房貸是業(yè)主個人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開發(fā)商是擔保人，抵押資產(chǎn)是購房者購買的房屋，雖然開發(fā)項目可能因為各種原因?qū)е峦９?，但是業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。
業(yè)主停貸能否倒逼開發(fā)商復(fù)工？
隨著多地業(yè)主“抱團停貸”，能否倒逼開發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機構(gòu)盡快解決逾期交房的問題？
來自紅星新聞的評論指出，解除合同方案對于買房人來說，只是“及時止損”，不是全身而退。
目前，武漢等地業(yè)主的訴求，希望以停止還貸倒逼爛尾樓重啟，等于是以停貸向銀行施壓，而并沒有要求解除買房合同。那么，這樣的訴求在司法層面上恐怕難以得到法院的支持，也不屬于最高法關(guān)于買房-貸款合同“二分法”的規(guī)定。
即便如此，買房人的集體“停貸”訴求，也是一個鮮明的信號：過去那種房產(chǎn)開發(fā)和銀行高度綁定，把風險全留給期房業(yè)主的積弊，必須改改了。這也是把壓力從銀行傳導(dǎo)向開發(fā)商，倒逼著房子重新開工。
事實上，今年以來“保復(fù)工”“保交樓”已成為房企的一項重要任務(wù)。
今年春節(jié)后的國新辦新聞發(fā)布會上，時任住建部部長王蒙徽表示，堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)項目逾期交付風險，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。
金融投資報根據(jù)克而瑞統(tǒng)計了24個重點城市2021年年末停工、延期交付等問題樓盤數(shù)量與面積。
從套數(shù)來看，長沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬套以上問題住房。
從面積來看，長沙446萬平米，重慶331萬平米，武漢274萬平米，鄭州271萬平米，昆明、廣州也在140萬平米以上。
在業(yè)內(nèi)人士看來，爛尾房及業(yè)主“停貸”的原因與房地產(chǎn)一直實行預(yù)售制度有關(guān)。
由于預(yù)售制，房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。
然而，隨著“三道紅線”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控之下，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)，而業(yè)主們則成為最大的受害者。
徐軍告訴記者：“我個人認為，長期以來在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場架構(gòu)或模式，對購房人權(quán)益保護的考慮是不周的，尤其是在房企前期開發(fā)風險防范方面，例如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?！?br />
嚴躍進認為，此類事件發(fā)出了警示，需要后續(xù)各地部分積極關(guān)注此類問題，并加快出臺應(yīng)對措施。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為銀行難辭其咎
張大偉稱，建筑不封頂，銀行是不允許發(fā)放貸款的。大部分銀行都在違規(guī)提前放貸。早在央行2003年出臺的“121號文件”中就明確表示“只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”、“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。
121號文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。
張大偉認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了利益最大化，必然會追求資金利用的最大化，這也導(dǎo)致其想方設(shè)法地將本該監(jiān)管的資金逃避監(jiān)管，以便投入新的投資項目。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達到此目的，無法繞過的一個主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行是在預(yù)售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個主體。
(內(nèi)容來源：綜合自21世紀經(jīng)濟報道、中國基金報）
來源：越牛新聞 |
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